Entre outras razões, o investimento em construção e infraestrutura tornou Medellín (Cidade dividida em comunas) um dos locais mais procurados para morar na Colômbia, de acordo com a Red Colombiana de Ciudades Cómo Vamos. Para aqueles que estão pensando viver em Medellín e não tem ideia do preço de aluguel ou quais zonas têm maior oferta de imóveis, elaboramos um pequeno estudo sobre o preço do aluguel na cidade segundo a região em que as propriedades estão localizadas e algumas de suas características.
Segundo o portal web Arrendamientos Santafe, as comunas 7, 11, 12 e 16 dispõem de maior oferta e correspondem aos setores Robledo, Laureles-Estadio, La América e Belén, respectivamente (como visto no mapa). Observamos que 50% das propriedades disponíveis têm área entre 44 e 100 metros quadrados (m2) e seus aluguéis variam de $300.000 a $7.500.000 (pesos colombianos). Como esperado, o preço do aluguel depende, entre outras variáveis, da região e da área do imóvel.Para entender um pouco mais sobre essa relação, construímos uma árvore de regressão e obtivemos os seguintes resultados:
Como dito, área e localização são fatores importantes na determinação do preço do aluguel, contudo, outras variáveis têm influência sobre ele. Note que características como o tipo de garagem (para os que contam com uma), tipo de piso e número de quartos podem ser determinantes para o preço final. Segundo a árvore de regressão, propriedades que não estão localizadas na comuna 14 (Poblado), com área menor que 84 m^2 e com garagem de portão manual, descoberta ou mesmo que não possuem garagem, o aluguel chega a $677.000. Se a garagem tem portão automático, entretanto, o preço aumenta e passa a ser de $1.200.000. Se o imóvel tem uma área de 84m2 a 137m2 e localiza-se nas comunas 4,5,7,9,10,12,13 e 15, o preço do aluguel pode se aproximar a $1.600.000. Se a propriedade tem área entre 84m2 e 137m2 e está localizada nas comunas 3, 6, 8, 11 ou 16, o preço de arrendamento chega a $1.800.000. Para imóveis situados na comuna 14 e com área menor que 137m2, o valor seria de $3.000.000. Para imóveis com área maior a 137m2, piso em ladrilho, cerâmica ou granito e conta com 6, 7, 8, 11 ou 13 quartos e localizados nas comunas 4, 5, 7, 9, 10, 12, 15 ou 16, o aluguel é de $1.700.000, aproximadamente. Sob as mesmas condições, mas situados nas comunas 3, 6, 8, 11, 13 e 14, o valor fica em torno de $2.500.000. Se o imóvel tem área superior a 137m2 com piso em porcelanato, cerâmica ou granito e conta com 2, 4, 9, 10 ou 12 quartos, seu preço chega a $3.500.000. Finalmente, imóveis com área maior a 137m2 e piso em madeira, mármore ou porcelanato, custam cerca de $5.000.000. Vale ressaltar que uma propriedade com piso de madeira, porcelanato ou mármore pode ser interpretada como sinônimo de “luxo”. Geralmente, imóveis com essas características se encontram localizados na comuna 14 (Poblado), o que explicaria o aumento drástico no preço do aluguel. A seguir, apresentamos um resumo dos preços, área, número de quartos e números de imóveis ofertados em cada uma das comunas.
| Comuna | Tipo | Promedio | Desvio Padrão | Promedio | Desvio Padrão | Quarto Promedio | Ofertados |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | Apartamento | $ 433.333 | $ 149.778 | 50.0 m2 | 16 m2 | 4 | 3 |
| 4 | $ 565.000 | $ 122.658 | 40.9 m2 | 14 m2 | 4 | 11 | |
| Casa | $ 866.667 | $ 28.868 | 132.0 m2 | 13 m2 | 7 | 3 | |
| 5 | Apartamento | $ 645.000 | $ 233.569 | 72.9 m2 | 44 m2 | 6 | 12 |
| Casa | $ 800.000 | $ 100.000 | 88.3 m2 | 8 m2 | 7 | 3 | |
| 6 | Apartamento | $ 440.000 | $ 56.569 | 47.5 m2 | 18 m2 | 6 | 2 |
| Casa | $ 600.000 | $ 0 | 70.0 m2 | 0 m2 | 7 | 1 | |
| 7 | Apartamento | $ 614.383 | $ 203.165 | 52.7 m2 | 23 m2 | 5 | 47 |
| Casa | $ 791.667 | $ 551.755 | 87.1 m2 | 60 m2 | 7 | 12 | |
| 8 | Apartamento | $ 560.000 | $ 197.990 | 38.5 m2 | 9 m2 | 2 | 2 |
| 9 | $ 558.462 | $ 75.812 | 44.0 m2 | 16 m2 | 5 | 13 | |
| Casa | $1.083.333 | $ 526.599 | 113.7 m2 | 95 m2 | 7 | 6 | |
| 10 | Apartamento | $ 795.000 | $ 559.582 | 55.0 m2 | 68 m2 | 4 | 20 |
| Casa | $ 850.000 | $ 312.250 | 118.7 m2 | 62 m2 | 6 | 3 | |
| 11 | Apartamento | $1.194.176 | $ 647.554 | 71.6 m2 | 45 m2 | 4 | 91 |
| Casa | $3.100.000 | $1.436.265 | 228.9 m2 | 84 m2 | 8 | 22 | |
| 12 | Apartamento | $ 927.363 | $ 351.706 | 67.2 m2 | 35 m2 | 5 | 91 |
| Casa | $1.799.412 | $1.448.536 | 152.5 m2 | 101 m2 | 7 | 17 | |
| 13 | Apartamento | $ 635.714 | $ 167.319 | 59.5 m2 | 24 m2 | 5 | 14 |
| Casa | $1.400.000 | $ 752.773 | 151.5 m2 | 61 m2 | 7 | 4 | |
| 14 | Apartamento | $3.650.909 | $1.369.515 | 125.5 m2 | 51 m2 | 6 | 22 |
| Casa | $8.500.000 | $ 0 | 420.0 m2 | 0 m2 | 12 | 1 | |
| 15 | Apartamento | $ 909.000 | $ 292.250 | 85.0 m2 | 44 m2 | 6 | 10 |
| Casa | $1.167.500 | $ 693.944 | 128.0 m2 | 103 m2 | 7 | 4 | |
| 16 | Apartamento | $1.259.524 | $ 682.345 | 66.0 m2 | 29 m2 | 5 | 21 |
| Casa | $2.206.250 | $1.105.970 | 167.4 m2 | 97 m2 | 7 | 8 |